當前房地產(chǎn)市場運行狀況及趨勢分析

    受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司委托，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會城市開發(fā)專業(yè)委員會于2010年12月24日——25日，在北京召開了2010年全國房地產(chǎn)市場形勢報告會暨全國一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會，武漢地產(chǎn)集團作為中部地區(qū)重要的一級房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)應(yīng)邀出席了本次會議。會議由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠主持，同時還邀請了一些**研究機構(gòu)的專家學者參加。會議深入學習了十七屆五中全會關(guān)于十二五規(guī)劃建議及中央經(jīng)濟工作會議的有關(guān)內(nèi)容，同時對宏觀經(jīng)濟走勢及其對房地產(chǎn)市場的影響、住房保障政策、節(jié)能環(huán)保政策，以及房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)的土地金融財稅政策進行了深度分析。此次會議對房地產(chǎn)企業(yè)準確把握當前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢；全面了解房地產(chǎn)市場調(diào)控政策走向；在當前復(fù)雜的市場環(huán)境中，更好地發(fā)揮一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的骨干帶頭作用將起到至關(guān)重要的指導作用。以下根據(jù)會議的主要精神，對當前房地產(chǎn)市場運行狀況及趨勢進行簡要分析。

再現(xiàn)“量價齊漲”，從嚴調(diào)控信號加強

一、當前房地產(chǎn)市場運行狀況分析

根據(jù)國家統(tǒng)計局12月10日公布的1-11月全國房地產(chǎn)市場運行情況：11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比10月份縮小0.9個百分點；環(huán)比上漲0.3%。1-11月份商品房銷售面積、銷售額及房地產(chǎn)投資額均呈現(xiàn)上漲趨勢。從不同城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前樓市已經(jīng)出現(xiàn)分化，其中，11月份北京、上海、天津、重慶四城市分別環(huán)比上漲0.2%、0.1%、0.7%、0.3%；但是同為熱點城市的深圳、杭州房價卻基本持平；廣州、南京則環(huán)比下跌0.1%。這一結(jié)果既說明了政府新一輪調(diào)控政策非常及時且已經(jīng)見效，又說明調(diào)控異常艱巨，房地產(chǎn)市場的調(diào)控進入了“拉鋸戰(zhàn)”。

繼10月份一些重點城市樓市成交量出現(xiàn)不同程度的回落之后，11月份全國房價出人意料地再現(xiàn)“量價齊漲”，這與中央調(diào)控目標背道而馳，“量價齊漲”的局面必定招致更為嚴厲的調(diào)控措施。當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場運行面臨著復(fù)雜局面，一線城市高昂的房價還沒有回落，部分二、三線城市又出現(xiàn)上漲；不久前，南京、武漢、杭州等地也都出現(xiàn)高價地。除了流動性過剩、通脹預(yù)期增強等因素外，不少與會的專家學者認為，房價居高不下的重要原因在于土地價格的節(jié)節(jié)高漲，地價高漲必將推升房價，“高地價”才是高房價的罪魁禍首，這是11月份全國房價再度出現(xiàn)上漲的主要原因。

二、房地產(chǎn)調(diào)控措施將進一步加強

為堅決落實調(diào)控措施，國土資源部12月19日發(fā)出通知，要求堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。就在國家統(tǒng)計局12月10日公布了《1-11月全國房地產(chǎn)市場運行情況》的當天，中國人民銀行同時宣布從2010年12月20日起，上調(diào)存貸款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金0.5個百分點。此次上調(diào)存款準備金距前兩次不到一個月，上調(diào)后的存款準備金率達到了18.5%，創(chuàng)下了歷史新高。上調(diào)后的存款準備金率已經(jīng)釋放出了中央經(jīng)濟工作會議上貨幣政策將收緊的信號；在上調(diào)存款準備金率后，我們可以看到銀行實際利率依然為負，貨幣政策幾乎無可置疑地將由適度寬松轉(zhuǎn)向中性、穩(wěn)健。而綜合分析當前經(jīng)濟形勢，與會的專家學者推測2011年元旦之前加息的可能性依然存在；而就在本次會議結(jié)束的當晚即12月25日晚間，中國人民銀行就宣布了加息的決定。根據(jù)對宏觀經(jīng)濟走向的分析可知，加息是貨幣政策回歸常態(tài)的舉措；此次加息有利于改變當前過大負利率的局面，也凸顯了中國政府堅決抑制通貨膨脹、堅決抑制房價過快上漲趨勢的決心。

對于2011年的房地產(chǎn)市場可以肯定的是，中央政府不會聽任房價與調(diào)控目標“背道而馳”，宏觀調(diào)控依然有可能出“重拳”。 12月26日，國務(wù)院總理溫家寶在參與中央人民廣播電臺直播時就明確表態(tài)：調(diào)控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機，有信心使房價回歸合理水平。

溫總理此次講話強調(diào)政府將從兩個方面繼續(xù)加大調(diào)控力度。**點就是要加大保障性住房的建設(shè)力度，明年將開工1000萬套保障性住房，包括公租房、廉租房和棚戶區(qū)改造。溫總理在保障房建設(shè)上重點提及租賃類保障住房，一方面表明政府的住房保障體系將以無產(chǎn)權(quán)、不具備投資功能的公租房為主，另一方面，也體現(xiàn)了政府在加強引導，樹立理性的住房消費理念。第二點就是要抑制投機。主要是利用信貸的杠桿，并且加強對土地的管理。

在12月26日再次加息“靴子”落地之時，溫總理發(fā)表此番講話，表明了中央政府抑制通脹與調(diào)控樓市的“雙重意圖”：此次加息無疑將有利于緩解市場的通脹預(yù)期；抑制目前市場上一部分“保值避險型”的購房沖動。溫總理不失時機的講話，更表明了中央對房地產(chǎn)信貸的基本態(tài)度，為年末歲首的房地產(chǎn)交易市場降溫，從而確保2011年樓市的平穩(wěn)運行。

從“十二五”規(guī)劃看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

時值“十二五”規(guī)劃的開局之年，通過學習《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》(以下簡稱《建議》)，從中體會到黨和國家對“民生”的高度關(guān)注；體會到黨和國家通過宏觀調(diào)控使房價回到合理水平的信心和決心?！督ㄗh》明確地指明了我國房地產(chǎn)業(yè)在未來一定時期內(nèi)的發(fā)展方向；同時指出，未來五年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題，直接關(guān)系到全面小康社會目標能否如期實現(xiàn)。

一、針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和宏觀調(diào)控的政策趨勢

《建議》明確提出：要加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求。要把住房作為基本居住需求來對待，要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題，要避免把住房作為投資產(chǎn)品的發(fā)展趨勢。

因此，中央政府下一步的調(diào)控重點，依然是滿足廣大城鎮(zhèn)居民基本居住需求為主，稅收和金融政策的調(diào)整繼續(xù)向鼓勵**套住房和改善型住房需求轉(zhuǎn)變，如在稅收調(diào)節(jié)上，分類指導，并加大對多套房以及奢侈性豪宅的調(diào)控力度。

二、針對住房保障問題的政策趨勢

《建議》強調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。

未來幾年，不僅中央政府會更加重視住房保障的投入，重視法律法規(guī)體系的完善，也會要求地方政府緊抓住房保障不放松，繼續(xù)強化責任目標制、一票否決制。住房市場化與住房保障同步推進，政府著重抓好住房保障，這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。

同時，《建議》也進一步明確了住房保障的方式和重點，從“以售為主”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?，重點解決居住問題而不是產(chǎn)權(quán)問題，以保證住房保障事業(yè)的可持續(xù)性，也有利于建立公平公正的住房保障供應(yīng)體系，避免在住房保障中出現(xiàn)投資機會或腐敗問題傾向。

三、針對房地產(chǎn)市場存在的一系列問題的政策趨勢

《建議》指出：要加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)這一系列要求，中央政府在未來幾年，將著重做好以下兩方面的工作：

1、繼續(xù)重點規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題；要建立一個公開公平的交易市場信息平臺，確保商品房市場有效暢通供應(yīng)；通過增加釋放開發(fā)商手中的存量土地、囤積的房源，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。

2、抑制投機需求。

重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調(diào)節(jié)力度，比如在重點地區(qū)，強化停止對多套住房的人群再發(fā)放貸款，甚至停止這部分人群再購新房等政策，抑制投資投機行為。

中國的房地產(chǎn)市場需要由一個投資性的市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M性的市場，杜絕投機炒作行為，回歸住房的消費屬性，這樣才能讓房價真正回歸理性。政府需要在制度建設(shè)上解決這一根本性的問題，才能讓房地產(chǎn)行業(yè)回到健康發(fā)展的軌道上來。

2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢

由于現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為諸多經(jīng)濟矛盾的匯集點，因此，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控肯定將在整個宏觀調(diào)控的總體背景下繼續(xù)深入進行。由此帶來的投資結(jié)構(gòu)變化，將會對未來中國經(jīng)濟產(chǎn)生重要的影響。

眾所周知，土地資源是不可再生的。國家作為土地的**供應(yīng)者，應(yīng)發(fā)揮其對土地資源配置的主導作用，要讓土地資源均衡配置到國民經(jīng)濟的各個領(lǐng)域中去，以實現(xiàn)資源利用的效率**化。而作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，僅僅是土地資源配置利用的一個領(lǐng)域。大量的土地資源被用作房地產(chǎn)開發(fā)，不僅不利于國民經(jīng)濟的全面均衡、可持續(xù)發(fā)展，甚至會導致出現(xiàn)經(jīng)濟的發(fā)展過分依賴于“土地財政”的不正?，F(xiàn)象。

中央政府近期對地方“融資平臺”的清理整頓是一個初步的糾偏措施，下一步在結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，結(jié)合對地方政府業(yè)績考核方式的轉(zhuǎn)變，中央政府會加強政策引導，用科學發(fā)展觀來指導實現(xiàn)經(jīng)濟的發(fā)展；對土地市場的清理整頓及監(jiān)管會進一步加強，對于違法囤積土地的行為會進一步從嚴規(guī)范，對保障性安居住房用地會加大政策傾斜。通過“迫使”開發(fā)商“釋放”手中的存量土地，加大住房供應(yīng)總量，緩解供需矛盾。在房企融資方面，禁止以土地抵押獲得銀行貸款；在土地市場引入新的競拍方式，例如近期在北京市土地招拍掛市場上采取的新競價方式：對出讓地塊設(shè)置招拍掛價格上限，增加配建保障性住房競爭性指標，在競買價格達到上限后，競買者須再進行配建保障性住房的綜合競爭，通過綜合評定確定最后的中標者。這種競拍方式不再只追求土地出讓收益，而將保障性住房的配建作為另一項評定指標，充分體現(xiàn)了政府加強土地市場引導的政策取向。武漢地產(chǎn)集團應(yīng)密切關(guān)注這些房地產(chǎn)市場的新動向、新情況，順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策的變化，及時研究、調(diào)整企業(yè)發(fā)展的方向及管理模式，以確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

綜上所述，通過對當前市場及政策的研究分析，我認為2011年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點和趨勢主要表現(xiàn)為：以住房保障為核心，加大力度規(guī)范市場，同時，繼續(xù)加強宏觀調(diào)控，確保房地產(chǎn)業(yè)的平衡健康發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認清形勢、提前實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型

面對國家日益嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，與會的專家認為，房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)順應(yīng)外部經(jīng)濟、環(huán)境的變化，練好內(nèi)功，在全面準確地把握經(jīng)濟走向的前提下，提前實現(xiàn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”，尋求企業(yè)發(fā)展的新途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的“轉(zhuǎn)型”應(yīng)主要從以下三個方面尋求機會：

一、抓住機遇，突破融資瓶頸，增強企業(yè)抗風險能力

在當前國家治理通貨膨脹、加大宏觀調(diào)控力度的大背景下，政府對房地產(chǎn)信貸進一步緊縮，房企從銀行獲得融資日益困難。房地產(chǎn)企業(yè)必須尋求更多的融資渠道，以突破企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的今年1--11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況看，銀行貸款11245億元，增長25.0%；利用外資656億元，增長59.0%；通過其他方式融資（包括“定金及預(yù)收款”及“個人按揭”）超過5萬億元，遠大于通過銀行貸款融資。增幅**的是外資利用率，利用外資增長幅度接近60%，巨大的增長幅度說明國際熱錢正“借道”房地產(chǎn)投資進入中國市場。

從國內(nèi)貨幣市場看，今年1--11月中國的貨幣存量超過70萬億元人民幣，貨幣流動性依然寬松。同時，從國際市場看，美國及歐盟正大力推行寬松的貨幣政策，不斷擴大貨幣發(fā)行量，以刺激經(jīng)濟的復(fù)蘇。國內(nèi)市場上，雖然銀行對于房地產(chǎn)信貸采取緊縮政策，但是，政府并未在其他領(lǐng)域截斷房企融資的渠道。例如前段時間熱議的“取消房企商品房預(yù)售制度”，政府在經(jīng)過審慎研究后并未出臺相應(yīng)的政策。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，通過商品房預(yù)售，今年1--11月共為房企實現(xiàn)融資超過了2.3萬億。國家從支持房地產(chǎn)業(yè)這個“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的角度，并未出臺“取消房企商品房預(yù)售制度”這一“嚴厲”政策，就是考慮到了當前國內(nèi)房企融資渠道單一這一現(xiàn)狀。

另一方面我們還可以看到，政府并未叫停房地產(chǎn)企業(yè)通過股票一級市場上市融資，只是從規(guī)范市場行為出發(fā)，限制了通過借殼、兼并重組方式上市融資的渠道。據(jù)了解，明年政府將進一步支持股票一級市場包括主板及創(chuàng)業(yè)板的發(fā)展，股票市場進一步擴容勢在必行。政府仍然支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市融資，提高直接融資比例。另外，明年政府還將加大力度，推動債券市場的發(fā)展，支持債券市場的有序擴張，此舉實則為房企融資提供了另一個更寬廣的渠道。除此之外，政府還將進一步推動 “三板市場”的建設(shè)，為優(yōu)秀的地方企業(yè)提供一個良好的地域性融資平臺。

綜上所述，在宏觀調(diào)控的大背景下，政府仍然是支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的；考慮到房地產(chǎn)企業(yè)融資難度的加大以及大量保障性住房的入市，必然會給房地產(chǎn)市場格局帶來新的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)被迫加快“洗牌”已不可避免。武漢地產(chǎn)集團作為中部地區(qū)重要的一級房地產(chǎn)開發(fā)骨干企業(yè)，應(yīng)抓住機遇，在當前貨幣流動性寬松的環(huán)境下，力爭突破企業(yè)融資瓶頸，對基金、債券等各種融資手段進行探索實踐，實現(xiàn)多渠道融資；同時適應(yīng)市場環(huán)境的變化，加快企業(yè)重組改制，借力資本市場，努力實現(xiàn)企業(yè)在股票、債券市場的直接融資，提高直接融資比例。通過以上多種融資方式的運作，不斷增強企業(yè)抗風險能力，從而為武漢地產(chǎn)集團的做大做強提供有力的保障。

二、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域蘊藏著巨大的機遇

雖然國家通過各種金融、財稅杠桿對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但對于商業(yè)地產(chǎn)并未叫停個人銀行貸款，從市場表現(xiàn)來看，對于擁有多套住房的購房者的投資需求受到了抑制，但這部分投資需求卻轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，在國家擴大內(nèi)需保經(jīng)濟發(fā)展這一大背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目卻迎來了前所未有的市場機遇。尤其是商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體項目，對于帶動項目周邊商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大得推動作用。對于地方政府來說，商業(yè)地產(chǎn)項目比單純的住宅開發(fā)項目對于推動地方經(jīng)濟發(fā)展的作用更大，而且符合擴大內(nèi)需的政策，對于提高當?shù)氐腉DP指標有較大的拉動作用，地方政府是大力支持的，開發(fā)企業(yè)較容易獲得相關(guān)的政策支持。

作為開發(fā)企業(yè)說，通過商業(yè)項目的運作，加大持有具備升值潛力的物業(yè)，獲取自持物業(yè)資產(chǎn)的溢價升值，能在一定程度上擴大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，增強企業(yè)抗風險能力。在當前宏觀調(diào)控的大背景下，開發(fā)企業(yè)增持具備升值潛力的物業(yè)可保安全“過冬”。 地產(chǎn)集團現(xiàn)在的經(jīng)營方式較單一，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為“賣”而建，會大大降低抗行業(yè)周期風險的能力，所以，開發(fā)業(yè)務(wù)“一次盈利模式”無法形成有效的資產(chǎn)積累，無法有效提高企業(yè)的融資能力。

三、保障性住房領(lǐng)域大有可為

與會專家在談及保障性住房建設(shè)的同時，再次提到前期熱議的“二次房改”問題。2009年7月“住宅法”專家李明等14位學者提出的“二次房改”建議，其內(nèi)容主要是：建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設(shè)方案，綜合打分高者得”的方式，提供準市場化的平價住房。在社會輿論和上百位人大代表、政協(xié)委員的推動下“二次房改”有了實質(zhì)性進展。深化“二次房改”加快住房保障法立法的議案，已經(jīng)列入11屆全國人大三次會議正式議案?！岸畏扛摹钡膶嵸|(zhì)就是平衡房價過高和保障房滯后兩者之間的關(guān)系，實施“二次房改”，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、購房者之間可以實現(xiàn)多贏局面。由此可見，政府今后在推動住房市場化的同時，同步推進住房保障體系建設(shè)，這是未來五年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重中之重。保障性住房領(lǐng)域大有可為。

“十二五”規(guī)劃《建議》明確地指出未來五年是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時期，強調(diào)要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。因此，武漢地產(chǎn)集團應(yīng)該順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策得變化，投身到保障性住房的建設(shè)中去，在保障性住房領(lǐng)域?qū)で笃髽I(yè)發(fā)展的新機遇。(開發(fā)部 沙培 供稿）